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  • 索引号:DA02102E/01I2018101000011
  • 分类:政策解读、城乡建设、环境保护
  • 发布机构:住房保障局
  • 名称:《关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》解读
  • 发文日期:2018-10-10 17:12:29
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《关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》解读

  • 发布日期:2018-10-10 17:12:29
  • 来源:住房保障局
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为推动我市物业管理工作提档升级,进一步规范物业行业秩序,为群众打造更加宜居、更加舒适的居住环境,根据市深改组2018年自主改革工作要求,佳木斯市住房保障局在充分征求四个区政府和13个市直部门意见的基础上,牵头起草了《关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》(以下简称《意见》),该意见几易其稿,通过民生领域改革专项小组会议讨论后,又经市政府第26次常务会审议修改完善,提交市委深改组讨论通过。

一、实施意见明确了工作目标,解决为什么管的问题

该《意见》根据“放到底、管到位、服到家”的总体思路,重点在“为什么管、怎么管、谁来管、谁监督”四个方面下功夫,以解决在国家物业服务企业资质制度、物业从业人员职业资格制度取消后,我市物业管理方面存在的监督执法机制运行不畅、物业市场竞争无序、开发企业自行委托、物业企业擅自承接、前期物业服务收费自行定价、物业服务企业消极怠工、小区管理擅自退出、服务收费管理恶性循环、物业服务人员素质偏低、企业发展后劲不足等问题。进而逐步打造规范、诚信、和谐的物业管理市场,推动行业管理工作科学化、法制化。为百姓安居提供舒心的物业环境。

二、实施意见明确了工作任务,解决怎么管的问题

该《意见》主要通过四个方面十七项工作措施来解决物业管理现存问题,在“放管服”全面开展的大背景下,物业准入门槛大幅降低,政府监管弱化,行业发展混乱,群众反响强烈,对此,我们顺应群众期待,为进一步强化政府监管,规范行业秩序,提高我市物业管理规范化水平,提出如下改革措施:

(一)强化住宅前期物业管理

一是通过将前期物业服务企业招投标设定在开发企业申请商品房预售许可之前,加强准入监督,规避开发企业随意选定物业企业,引发信访矛盾问题。二是通过将住宅小区承接查验管理融入到商品房预售监管环节,使物业主管部门提前介入,提高承接查验工作的公平性和客观性。三是通过鼓励对库存车库对外招租,推广智能化停车设施在小区应用,禁止擅自设置地桩地锁等措施,解决小区停车难、乱停车问题,规范停车秩序,畅通生命通道。

通过以上措施,改变以往前期物业管理不规范、承接查验不到位、开发与物业推诿扯皮、小区停车混乱等问题。

(二)关于规范物业服务行为

该《意见》从以下三个方面对物业服务行业进行规范。一是建立物业服务企业、业主委员会、业主代表定期交流制度,让业主深度介入物业服务日常工作,通过行业协会制定行业自律办法和诚信履约机制,对“浑水摸鱼”、“投机倒把”、“恶性竞争”企业进行严厉打击,营造良性竞争环境,促进物业企业诚信守法经营。二是建立物业服务企业退出提前报告制度,规定物业企业停止物业服务需提前两个月告知业主委员会、社区和物业主管部门,由政府采取多渠道措施予以惩处,情节严重的直接清除物业市场。三是通过结合“双随机”抽查工作机制,加强对物业服务企业的动态检查,检查结果与扶持奖励、项目承接直接挂钩,从而鼓励物业企业做大做强,同时,对于连续两年考核不合格的,因物业企业自身原因造成信访量大、结案率低的,将对其果断清退。从而实现奖优罚劣,优胜劣汰。

通过以上措施,将解决以往物业企业准入门槛低、服务意识差问题,可切实提升小区业主参与度,有效管控物业企业随意退出造成老旧小区弃管,通过政策引导扶持优势企业做大做强,从而实现规模化、产业化经营。

(三)关于规范物业服务市场秩序

一是完善物业服务行业信用体系,实施黑名单管理制度,明确规定需列入黑名单的几种情形,以及列入黑名单后对物业企业的处罚措施,包括追究法律责任、对外公示、限制承接新项目等。二是建立抄告制度,对列入黑名单的物业企业将同时抄告工商、税务、政府采购等相关部门,作为监督执法依据,对列入黑名单企业法人也将提交市级个人征信平台,记入个人征信档案。三是建立物业服务企业诚信档案制度,通过对物业企业和从业人员登记建档,详细记载诚信履约和违法违规信息,有效提升信用等级评价工作的可操作性。四是健全物业服务费收缴机制。对物业企业诚信经营,按约定提供了质价相符物业服务的,业主应严格履行缴费义务,对党政机关、事业单位党员干部带头遵守各项制度和按时足额缴费做出规定。

通过以上措施,将物业服务企业和物业从业人员的日常行为与信用等级评价有机结合,对失信物业企业的惩罚措施更加具体,更具操作性。

(四)健全小区业主自治制度

一是明确业主委员会成员任职资格,更好的发挥业主委员会在物业管理中的重要作用,提高业主参与度。二是推进社区自治组织成员与业主委员会成员“双向进入、交叉任职”,完善民主管理监督机制,保护好业主的合法权益。对不具备成立业主大会条件的小区,鼓励由社区居民委员会代行业主委员会职责,并接受社区或乡镇人民政府的指导和监督。三是通过突出基层党组织在业委会活动中的作用,提高业委会的履职能力和自律水平,鼓励引导公职人员、党员干部参选所在小区业主委员会委员。四是通过实施“五个一批”解决老旧小区维修和弃管楼管理问题,即:接管保障房小区物业企业代管一批,利用“三供一业”移交契机打捆招标一批,优化物业管理区域整合一批,社区物业服务补贴机制维修一批,社会力量和公益机构认领一批。

通过以上措施,促进了社区管理和物业管理的良性互动,强化了社区党组织在物业管理中的主导地位,创新提出了解决老旧小区和弃管楼管理问题的有效措施,营造了社会各方广泛参与的良好氛围。

三、实施意见明确了工作职责,解决谁来管的问题

(一)市级物业主管部门职责

市级物业主管部门主要负责对各县(市)、区人民政府物业管理工作的检查、督查、指导和考核。通过建立完善监督措施,督查机制和考核体系,推动属地物业管理部门认真落实责任,履行管理职能。

二)县(市)区政府主体责任

县(市)区人民政府主要负责完善相关配套政策,因地制宜,推进属地管理法制化、科学化,制订落实具体扶持和激励政策,推动将物业管理纳入社区治理体系,促进服务升级,提升百姓幸福指数,强化物业管理重点工作的具体实施。从而完善辖区物业管理工作体系,释放“放管服”后的改革和政策红利。

四、实施意见强化了考核监督,解决谁监督的问题

市级物业主管部门负责定标准、定规则、抓监督,对县(市)区物业管理工作进行指导、监督和考核,每月开展一次专项督查并下发督查通报。对各县(市)区每年创建市级以上优秀示范项目数量进行考核,每年至少2个,对不达标的县(市)区要进行相应惩罚。各县(市)区发挥部门合力优势,加强对本辖区内物业管理工作的指导、协调和监督。基层党组织要发挥领导核心作用,负责指导社区居民委员会、业主委员会、物业服务机构履行职责,提升全市社区治理网格化工作水平。加快培育第三方物业评估机制,提升物业管理中介机构开展监理、评价、调查、调解等工作的专业化水平。物业行业协会负责制定完善行规行约,加快行业诚信体系建设,监督会员单位遵章守约,依法经营,诚信服务。

实施意见的出台是我市坚持保障和改善民生的重要体现,也为我市出台《佳木斯市物业管理条例》作出铺垫,意见进一步明确了政府主管部门在关键环节的工作职能,全面夯实了市、区、社区在物业管理中的主体责任,将对推进我市物业管理工作提档升级起到积极的促进作用。

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                                                      佳木斯市住房保障

                                                       2018年10月10日

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